Plomb ou amiante dans un logement à louer, que faire ?

Lorsque l’on souhaite remettre en location un logement vacant ou à l’occasion d’un nouveau bail, des diagnostics immobiliers sont à réaliser obligatoirement. Certains sont sécuritaires et concernent d’éventuels défauts des installations de gaz et d’électricité (si plus de 15 ans), d’autres sont informatifs comme l’état des risques et pollutions ou l’attestation de surface, tandis que d’autres encore s’assurent de la salubrité du logement. Parmi ces derniers, les diagnostics amiante et plomb sont les plus impérieux et leur bilan positif peut avoir de fortes répercussions. Que faire en cas de diagnostic plomb ou amiante positif ?
 

Le plomb et l’amiante, les bilans de diagnostics les plus contraignants

Les diagnostics plomb et/ou amiante font partie des premiers diagnostics immobiliers obligatoires avant mise en location. Ils sont suivis ensuite par l’état des installations électrique (diagnostic électricité) et éventuellement de gaz (diagnostic gaz) qui sont à effectuer lorsque l’une ou l’autre de ces installations date de plus de 15 ans, puis par le mesurage de surface habitable (Loi Boutin) qui doit être effectué et l’état des risques et pollutions (ERP) à fournir au futur locataire.

Nota : Bien évidemment, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires avant location, mais il a du être réalisé avant même de proposer un logement à la location puisque la classe énergie du logement doit apparaître dans le libellé des annonces.

 

Le diagnostic plomb ou CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) est obligatoire si le logement a été construit avant 1949, il ne concerne donc qu’une petite partie du parc immobilier locatif. Bien plus de logements sont concernés par le diagnostic amiante qui est obligatoire dès lors que le logement ou l’immeuble qui l’abrite a été édifié selon un tout premier permis de construire délivré avant le 1^er juillet 1997.

Diagnostic plomb positif, que faire ?

Lorsque le bilan du CREP (diagnostic plomb) est positif, le propriétaire bailleur est tenu de faire effectuer des travaux de retrait du plomb afin d’éliminer les risques de saturnisme.

Le diagnostiqueur immobilier qui effectué le diagnostic plomb dans un local d’habitation est tenu d’alerter le préfet si l’exposition au plomb est avérée et présente donc un risque pour les occupants. Le préfet notifie alors au propriétaire bailleur l’obligation de faire effectuer les travaux de retrait du plomb, le délai pour la réalisation des travaux et les modalités éventuelles de relogement temporaire des occupants. Sous 10 jours après notification, si le propriétaire ne s’est pas engagé à réaliser les travaux dans le délai prescrit, il peut se voir infliger une astreinte (jusqu’à 1 000€ par jour de retard) et voir sa responsabilité pénale engagée.

Ref : Article L1334-2 et suivants du code de santé publique.

Diagnostic amiante positif, que faire ?

Lors du diagnostic amiante, en cas de présence d’amiante dans un logement, le diagnostiqueur immobilier doit juger de l’état de conservation des matériaux amiantés. Celui-ci peut se traduire par une obligation de surveillance lorsque les matériaux amiantés ne sont pas dégradés et ne libèrent pas de fibres d’amiante dans l’air, ou par une obligation de retrait lorsque les MPCA (Matériaux et Produits Contenant de l’Amiante) sont devenus dangereux.

La surveillance se traduit par une obligation de contrôle tous les 3 ans au plus de l’état de conservation des matériaux amiantés. Tant que le risque est absent, ces matériaux peuvent rester en place, mais lorsque le risque de libération de fibres d’amiante dans l’air est avéré, le propriétaire est tenu de faire des travaux de confinement ou de retrait. Dans tous les cas, le propriétaire doit appliquer les préconisations du diagnostiqueur immobilier certifié indiquées dans le rapport de repérage. Lorsque des travaux de retrait ou de confinement sont prescrits, il est obligatoire de transmettre au préfet du département de localisation du bâtiment concerné les mesures conservatoires mises en œuvre dans l’attente des travaux ainsi que le calendrier et la description de ces travaux obligatoires.

Réf : Articles L.1334-16 à L.1334-17 du Code de la Santé Publique – Arrêté du 12 décembre 2012 relatif aux critères d’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits de la liste B contenant de l’amiante et au contenu du rapport de repérage

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