Diagnostic Loi CARREZ

1. A quoi sert le diagnostic loi carrez ?

Le diagnostic de loi carrez permet d’obtenir une indication de la superficie privative pour les immeubles d'habitation ou à usage professionnel faisant partie d'une copropriété verticale ou horizontale.

2. Obligation légales:

2.a. Obligation du diagnostic

A l'exception des garages, parking ou caves, il est obligatoire pour toute surface supérieure à 8m2 d'indiquer la surface privative dans le compromis de vente (ainsi que dans l'acte de vente).

2.b. Quel type de biens concerne ce diagnostic ?

– Depuis le 19 juin 1997, les logements en copropriété, c’est-à-dire dans un immeuble ou un pavillon en copropriété “horizontale”, quel que soit l’usage du local : appartement, local professionnel ou à usage mixte, etc.

– Sont exclus les lots annexes (cave, garage et stationnement) et les fractions de lots inférieurs à 8 m² (chambre de bonne).

– Seules les parties privatives sont concernées.

2.c. Qui est concerné par l’obtention de ce diagnostic ?

C’est au propriétaire de faire réaliser un diagnostic de loi carrez lors d’une vente.

2.d. Qui peut pratiquer ce diagnostic loi carrez ?

Rien n’empêche de procéder soi-même au mesurage. Dans la pratique, en dehors des cas très simples, mieux vaut faire appel à un technicien de la construction (architecte, géomètre expert, etc.) qualifié et assuré pour cette tâche.
En effet, afin d'éviter toute mise en cause par le futur acheteur, il est préférable de s'adresser à un à un professionnel du mesurage pour effectuer votre diagnostic loi Carrez selon la législation en vigueur. L'intervention d'un expert en diagnostic de mesurage donne lieu à l'édition d'un certificat loi carrez.

3. La phase de diagnostic :

La superficie concernée est celle des planchers, des locaux clos et couverts, hors ceux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres (pour la portion de gros œuvre relevant des parties communes).
En sont aussi exclus les terrasses et les balcons, même s’ils ont été transformés en loggias. En revanche, les placards, s’ils partent du sol et ont une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, peuvent être inclus dans cette surface.

L'article 4-2 précise que “les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative”. Ce peut être le cas, par exemple, d'une chambre de bonne. De même, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parkings vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés.

La superficie exacte des lots de copropriété réside pour beaucoup dans la pertinence de prise en compte ou de déduction des surfaces règlementaires, au delà du calcul lui-même.

4. La porté du diagnostic :

La loi oblige à indiquer la surface exacte du bien dans l’avant-contrat et dans l’acte de vente notarié.

– Si aucune superficie n’est mentionnée :

L’acheteur a le droit d’en demander la nullité (annulation de l’acte notarié) dans le mois qui suit la signature de l'acte définitif ; bien évidemment il perd ce droit lorsque la superficie figure dans l'acte de vente définitif , même si elle a été omise dans la promesse ou le compromis de vente.
Le notaire doit veiller à ce que cette mention ne soit pas oubliée, sinon le vendeur peut engager sa responsabilité.

– Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte de vente :

L’acquéreur dispose d'un an, à compter de la signature de l'acte définitif, pour exiger une diminution de prix proportionnelle à la surface manquante. Cette diminution de prix se traduit par le remboursement d'une partie des sommes versées. Il est donc indispensable de faire effectuer le diagnostic loi Carrez par un professionnel dûment accrédité qui dispose d'une assurance en responsabilité civile qui protège le vendeur en cas de surévaluation de la surface déclarée.