Le viager libre : une formule de viager intéressante et méconnue

Une vente en viager est l’acte par lequel une personne (crédirentier) vend sa propriété à un acquéreur (débirentier) en contrepartie du paiement d’une rente viagère.

Dans la majorité des cas, le bien est vendu occupé, l’acheteur n’est donc que le nu-propriétaire, c’est le crédirentier qui conserve la jouissance du bien jusqu’au moment de son décès (ou d’une date fixée et précisée dans le contrat).

Qu’est-ce que le viager libre ?

Dans ce cas, l’acheteur achète en viager mais bénéficie immédiatement de la libre jouissance du bien.

Avantages pour l’acheteur du viager libre

L’acheteur peut habiter ou louer le bien. Il n’a pas besoin d’avoir recours à un crédit, ce qui lui évite aussi de payer des frais d’intérêt d’emprunt.

C’est donc une formule intéressante pour les personnes qui ne peuvent obtenir de crédit mais qui ont un montant de départ (le bouquet) ; ou pour les investisseurs qui ne perdront pas d’argent même dans le cas où le décès du vendeur dépasse l’estimation prévu, étant donné que le bien est loué.

Avantages pour le vendeur du viager libre

Le vendeur bénéficie d’un abattement fiscal lié à son âge allant jusqu’à 70 % sur la rente. C’est plus intéressant que des revenus locatifs et ça évite aussi la gestion des locataires.

De plus, il ne paie plus ni l’impôt foncier, ni la taxe d’habitation, ni les charges de copropriété ainsi que les travaux d’immeuble. Le vendeur reçoit une rente viagère indexée sur le coût de la vie contrairement à toutes autres formes de retraites (par répartition ou capitalisation).

Inconvénients pour l’acheteurdu viager libre

Financièrement, le viager libre reste peu intéressant pour l’acheteur en comparaison au viager occupé. Effectivement, le logement étant libre, il est impossible de soustraire les loyers virtuels d’occupation au prix de vente, opération qui permet souvent une décote d’environ 40% du bien à l’achat.

Vous paierez donc le bien à 100% de sa valeur.

Il ne faut pas oublier que la rente est indexée sur le coût de la vie, alors que les mensualités sont constantes pour un prêt bancaire classique. De plus, la rente viagère n’est pas déductible des revenus fonciers, si le bien est destiné à usage locatif, à la différence des intérêts d’un prêt bancaire.

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