Par Cédric Moro, ERNT Direct
Lorsqu’un professionnel ou un particulier réalise un Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), il doit localiser le bien immobilier sur les cartes des risques majeurs de sa commune, fournies à cet effet par les autorités. De la bonne localisation de l’immeuble sur ces cartes seront déduites la nature et l’intensité des aléas auxquels ce bien est exposé mais également ses servitudes et notamment les travaux prescrits à son droit. De ces informations règlementaires, il sera alors possible de remplir correctement le formulaire CERFA, synthétisant la situation du bien au regard des risques majeurs opposables.
La localisation cadastrale : technique la plus fiable de localisation d’un bien immobilier
Afin de connaître la localisation d’un bien immobilier, plusieurs méthodes existent. Au fait de la localisation et de l’étendue précise du bien, le vendeur ou le professionnel peut reporter simplement la localisation de son bien sur les cartes de risques et en déduire les informations règlementaires, sans l’aide d’outils complémentaires.
Néanmoins, en matière de localisation, il est fréquent que des professionnels ou des particuliers utilisent les sites internet de localisation par adresse. La plupart de ces systèmes situent le bien immobilier au niveau réel ou supposé du pas de porte. Cependant, il convient de constater que ces systèmes de localisation par adresse sont en beaucoup de points déficients. Dans certains cas, les informations de l’adresse ne sont pas suffisantes pour que le moteur de recherche d’adresse retourne un résultat et donc une localisation. Parfois, le résultat proposé par le site internet est trop vague (par exemple une localisation dont la précision est valable au niveau de la voie et non au niveau du numéro dans la voie). Il existe également des cas exceptionnels où le résultat de ces sites donne une localisation complètement erronée. Enfin et surtout, ces systèmes ne retransmettent pas, ou de manière imprécise, les informations sur l’emprise foncière du bien immobilier.
Cette situation d’imprécision de la localisation par adresse par les systèmes automatisés n’a bien souvent aucune conséquence si le bien ne se situe pas dans les environs proches d’une zone opposable de PPR (Plan de prévention des risques) ou dans le périmètre d’un PPR prescrit. Néanmoins, il existe de nombreux cas où la localisation par adresse du pas de porte ou du bâtiment, même exacte, se situe hors zone à risques alors qu’une partie de parcelle est exposée. Pour réduire au minimum ces cas de figure, il convient de procéder à une localisation cadastrale du bien immobilier.
Comme mentionné dans la notice explicative du formulaire de l’Etat des risques : « Le terme bien immobilier s’applique à toute construction individuelle ou collective, à tout terrain, parcelle, ou ensemble des parcelles contigües appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision ». Ainsi, les autorités rappellent clairement que la notion de bien immobilier comprend l’ensemble des parcelles constituant le bien et pas seulement le bâtiment ou la parcelle sur laquelle il se situe.
D’après les statistiques professionnelles issues des commandes d’ERNT Direct *, environ 10% des biens immobiliers sont constitués d’au moins 2 parcelles. Il convient donc de ne pas se limiter à l’étendue de la seule parcelle sur laquelle se situe la localisation par adresse mais à l’ensemble des parcelles constituant le bien immobilier, surtout si le bien se situe à proximité de zones à risques. Plus concrètement, si un bien immobilier est constitué d’un bâtiment dont la parcelle est localisée hors zone à risques, il peut arriver que d’autres parcelles adjacentes constituant l’immeuble soient exposées et soumises à des servitudes comme des travaux prescrits par un PPR (par exemple pour des cas de débroussaillement ou des cas d’entretiens périodiques obligatoires des réseaux techniques).
Les préjudices liés à une mauvaise localisation du bien sur les cartes de PPR.
Comme le rappelle le paragraphe V de l’article L 125-5 du code de l’environnement, les sanctions relatives à un défaut d’Etat des risques sont importantes : « l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. ». La jurisprudence en matière d’Information des acquéreurs et des locataires (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 novembre 2012, 11-23.612 11-24.355) sanctionne sévèrement l’absence d’ERNMT et rappelle, de plus, que l’intensité de l’aléa déduite de la localisation du bien sur les cartes officielles doit être correcte.
Néanmoins, s’il est commun d’admettre l’existence d’un préjudice pour l’acquéreur lorsque la localisation du bien immobilier tend à oblitérer la présence de certains risques au droit de l’immeuble ; à l’inverse, il convient aussi de considérer qu’une localisation du bien immobilier trop large, incluant des zones à risques qui ne correspondent pas à l’exposition de l’immeuble, peut constituer un handicap, voir un préjudice, pour le vendeur, par exemple pour conclure une promesse de vente. En effet, plus que de savoir si le bien est en zone à risques ou pas, le futur acquéreur semble surtout sensible à l’existence de servitudes au droit de l’immeuble qui pourraient lui être onéreuses ou qui pourraient déprécier la valeur de son acquisition immobilière (voir).
Ainsi, dans l’intérêt principal du vendeur mais aussi dans celui de l’acquéreur, la localisation de l’étendue de l’immeuble sur la carte ne doit pas englober des risques auxquels cet immeuble n’est pas exposé. Si le principe de précaution est appliqué pour le zonage des risques, il concerne d’abord les bureaux d’étude réalisant les cartes de PPR, qui peuvent y recourir et inclure si nécessaire cette incertitude dans leurs zonages des risques. Lors de la réalisation d’un Etat des risques, le prestataire ou le particulier doit donc se reporter au zonage exact des cartographies officielles et non surestimer l’emprise spatiale des risques.
Car attention, il arrive régulièrement que des vendeurs ou des acquéreurs aillent vérifier leur ERNMT en mairie ou en préfecture, sur les zonages originaux de PPR au 1/5000ème, seuls zonages opposables. Certaines préfectures, tout comme certains sites officiels en cartographie interactive sur les risques majeurs proposent, pour l’Information des acquéreurs et locataires, des cartes de risque aux échelles moins précises que le 1/5000è comme par exemple le 1/25000ème. L’échelle inadaptée de ces cartographies officielles pousse dans certains cas l’auteur de l’ERNMT à inclure un risque grevant la valeur du bien alors qu’à la lecture des cartes des PPR originaux, le bien n’est pas exposé. Lors de la réalisation des ERNMT, il est donc préférable de se référer aux documents cartographiques originaux des PPR au 1/5000è et ne pas hésiter à effectuer des agrandissements pour montrer et démontrer la situation exacte du bien au regard des risques auxquels il pourrait être exposé.
Si, même en possession des cartographies de PPR au 1/5000ème, il demeure une incertitude quant à la localisation du bien en zone à risques (le plus souvent dans le cas d’un linéaire de périmètre de zone à risques qui s’aligne sur celui de la bordure d’une parcelle), il est alors convenable, dans ces cas limites, de signaler par précaution l’immeuble comme étant en partie exposé.
Un extrait cadastral joint aux cartes de PPR constitue une aide précieuse à la vérification de l’ERNMT
Pour plusieurs raisons, il arrive que le vendeur fasse appel aux services d’un prestataire pour la réalisation de son Etat des risques. Lorsqu’un professionnel joint un extrait cadastral à son Etat des risques, il est alors plus aisé pour le vendeur de vérifier que l’objet de son document d’information est bien son immeuble, dans toute son étendue.
L’extrait cadastral sera aussi apprécié par le notaire ou l’acquéreur, qui ne connaissent pas obligatoirement dans ses détails la localisation et la configuration spatiale du bien immobilier. Ils peuvent alors voir que le bien représenté sur l’extrait de cadastre est bien celui mis en évidence sur les cartes à risques. Cette technique de vérification est bien entendue valable si les cartes de risques mises à disposition par les autorités sont d’assez bonne résolution et d’échelle fine, pour que l’on puisse y distinguer le bien et ses parcelles. Dans ce but, les professionnels de l’immobilier ne peuvent qu’encourager les autorités à systématiquement réaliser leurs cartes de PPR sur un fond cadastral lisible au 1/5000ème; ce qui n’est hélas pas toujours le cas.
Pour travailler à partir d’une localisation cadastrale correcte, il peut être utile de se référer aux anciens documents de l’acte de vente dans lesquels sont mentionnées les références cadastrales (commune, sections et parcelles). Pour avoir des références cadastrales à jour, le vendeur peut également se reporter à un extrait cadastral récent autour de son bien afin d’en déterminer les nouveaux numéros de ses parcelles cadastrales. Plusieurs sites internet offrent une visualisation en ligne et réactualisée du cadastre comme le site cadastre.gouv.fr des centres départementaux des impôts fonciers et le site geofoncier.fr des géomètres-experts. A noter néanmoins que dans certains cas, ces extraits numériques du cadastre peuvent présenter des données spatiales un peu plus anciennes que les données cadastrales les plus récentes des centres d’impôts fonciers.
ConclusionÂ
En indiquant le nombre de parcelles constituant le bien immobilier, tout comme en montrant l’étendue foncière de l’immeuble, la localisation cadastrale est la plus précise et la plus fiable des localisations pour réaliser un Etat des risques. L’ajout d’un extrait de cadastre permet de plus au vendeur faisant appel à un prestataire de vérifier que c’est bien son immeuble qui a été l’objet de l’Etat des risques et non un autre. Pour le notaire ou l’acquéreur, l’extrait de cadastre permet de vérifier que le bien immobilier mis en évidence sur les cartes de PPR est bien celui qui fait l’objet de la vente.
Si vous réalisez un Etat des risques, voici 3 points techniques à retenir :
1/ Préférez une localisation cadastrale à une localisation par adresse, surtout en limite de zone à risques, afin de connaître l’étendue spatiale du bien et les parties de parcelles qui pourraient être exposées et soumises à servitude.
2/ Vous référez si possible aux cartes originales au 1/5000è directement issues des PPR opposables, même si les autorités proposent des cartes à des échelles moins précises dans leur rubrique « Information des acquéreurs et locataires » de leurs sites internet.
3/ En cas de doute persistant sur la présence d’un risque au droit du bien immobilier, indiquez alors par défaut que le bien est en zone à risques, en mentionnant la présence d’une incertitude liée à la précision cartographique du PPR proposé par les autorités.
(*) Données basées sur les 10000 Etats des risques les plus récents réalisés par ERNT Direct pour lesquels ont été précisées les références cadastrales du bien lors de la commande.
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