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Prix de l'immobilier : les indicateurs à suivre

acheter sous quel statut En général pour connaitre la tendance d’un marché comme par exemple la bourse, rien ne vaut de suivre la tendance d’un indicateur de marché.En matière d’immobilier ce n’est pourtant pas aussi simple car il n’existe pas d’indicateur fiable et encore moins d’indice CAC 40.

Cela est difficile à croire ? Il suffit pourtant de comparer ces indicateurs entre eux pour s’apercevoir qu’ils ne disent pas la même chose!Même l’indicateur avancé de la FNAIM se retrouve dans la tourmente après avoir annoncé que les prix progressaient en pleine crise de l’immobilier.

Alors si vous souhaitez évaluer votre bien ou juste vous tenir informé de la dernière tendance du marché de l’immobilier un petit tour d’horizon des différents indicateurs et barèmes disponibles sur le marchés’impose.

1. Les sites d’annonces immobilières

Les plus : réactivité
Facile à consulter
Les moins :
– fiabilité des annonces
– Les sites des agences ne comptabilisent pas les ventes de particulier à particulier
– Les prix affichés sont avant négociation

Ces sites publient régulièrement leurs indicateurs des prix. Ces indicateurs permettent de se faire une idée des prix pour une ville.

Il faut cependant être prudent car les prix peuvent varier considérablement selon l’emplacement, la proximité avec une école ou des commerces, etc. Le marché de l’immobilier est largement sous influence, car le prix d’un bien dépend bien plus de son environnement et des conditions de marché de son quartier, que de sa valeur intrinsèque.

De plus, ces sites se réfèrent généralement aux prix des annonces des vendeurs, hors négociation et donc plus hauts que les prix réels d’acquisitions.

Les sites d’annonces immobilières :
FNAIM : www.fnaim.fr
Century 21 : www.century21.fr
Particulier à particulier : www.pap.fr
Entreparticuliers : www.entreparticuliers.com
Logic immo : www.logicimmo.fr
Se loger : www.seloger.fr

2. L’indicateur de prix des notaires

Les plus : fiabilité
Les moins :
-délais (ventes négociées depuis bien longtemps)
– Méthode statistique non validée

Pour la plupart des ventes immobilières réalisées, le recours à un notaire pour légitimer la signature du contrat est indispensable. Les notaires sont donc de précieux intermédiaires pour connaître les prix. Les chiffres des notaires, qui prennent en compte près de 65 % de l’ensemble des transactions (85 % en Ile-de-France), sont, de loin, les plus fiables, mais les résultats paraissent six à huit mois après la promesse de vente.

Ils publient ces informations de manière assez précise sur deux sites internet. L’un regroupe les prix en Ile de France, et l’autre en province.

  • Quelles sont les ventes prises en compte comme indicateurs de prix ?

– Les ventes réalisées par le notaire : L’inconvénient est que ces transactions datent de plusieurs mois. La mise à jour de la base de données se fait par trimestre. L’évolution des prix du marché de l’immobilier n’est donc observée dans ces indicateurs au mieux que le trimestre suivant leur publication. Il faut donc considérer le décalage entre les prix indiqués et les prix actuels. La tendance peut donc être faussée.

– Les transactions enregistrées dans le calcul des statistiques retiennent des biens :

  • – Non occupés lors de la vente (ou seulement par le vendeur),
  • – Achetés en pleine propriété par une vente de gré à gré,
  • – Affectés à une destination stricte d’habitation.

  • Quelles sont les ventes exclues comme indicateurs de prix ?

– Toutes les ventes ne sont pas répertoriées par les notaires, notamment les ventes de maisons neuves, qui ne sont pas traitées par les notaires, composées en partie de contrats de construction. Uniquement les ventes de maisons construites depuis plus de 5 ans sont prises en compte dans la base de données exposée sur les sites.

– Les ventes en viager, les transactions de biens atypiques, tels que les chambres de bonne, les lofts, les ateliers, les grandes demeures ou les châteaux ainsi que les acquisitions faites par des professionnels de l’immobilier sont exclues.

  • Les sites internet de l’estimation des prix selon la base de données des notaires :

En province : Le site Internet Immoprix (www.immoprix.com) permet d’accéder aux indicateurs des prix de l’immobilier, établi par les Notaires de France.
En Ile de France : Le site de la chambre des Notaires de Paris (www.paris.notaires.fr/prix/info_prix.php).

3. Valeur en fonction du rendement locatif

Enfin il ne faut pas oublier que le prix d’un bien peut être déterminé en fonction des loyers qu’il procure ou appelé valeur de rendement. Cette valeur se calcule assez simplement et permet d’avoir une base de prix rapidement, on divise le loyer l’appartement par rapport aux taux d’intérêt court terme majoré de 2%.

Par exemple pour un deux pièce qui rapporte 500 € par mois (on déduit les charges locative mais pas les charges fiscales) avec un taux à 3,25% ( 1,25% + 2% de risque ). La valeur de rendement s’établie à 500*12/3,25% = 184 615 €.

Voir aussi nos articles sur les investissements locatifs et le calcul de la plus value immobiliere.

 
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Specialiste du diagnostic immobilier et du marché de l'immobilier
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