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Les normes d’habitabilité et le diagnostic d’habitabilité durable

Émise depuis bientôt un an dans le rapport Vuilleret, la proposition de créer un diagnostic habitabilité continue son avance. Il faudra attendre la rentrée de septembre 2020 et la modification de la Loi Elan pour que ce diagnostic voit sa forme se préciser une fois les normes d’habitabilité définies. La forme du diagnostic habitabilité sera-t-elle celle d’un super diagnostic immobilier les regroupant tous ou celle d’un simple diagnostic obligatoire de plus ? Patientons donc jusqu’en septembre (au moins) pour le découvrir tant il y a de textes, règlements et normes à harmoniser nationalement. Diagnostic habitabilité ou diagnostic habitabilité durable, ce qui se profile…

La fin des appellations d’habitat indécent ou indigne

Jusqu’alors les termes d’habitat indigne ou indécent étaient ceux employés sans toujours de discernement pour décrire un logement ne correspondant aux critères de décence, de salubrité ou de confort.

Ces diverses appellations devraient disparaître dès lors que des normes nationales vont regrouper et harmoniser toutes celles émises par des organismes à des échelons locaux.

Si la loi MOLLE n° 2009-323 du 25 mars 2009 a défini la notion d’habitat indigne, les critères de prise en compte étaient établis à l’échelon départemental par le RSD (Règlement Sanitaire Départemental). Ainsi, un même logement pouvait être qualifié d’indigne dans un département et totalement acceptable dans un autre.

Nota : Il faut noter que de nombreuses disparités de traitement de l’immobilier, du logement et des aides sont encore fréquentes notamment entre Paris et d’autres départements ainsi qu’entre régions comme entre l’Île-de-France et le reste du territoire métropolitain sans même évoquer les départements d’Outre-mer…

La proposition du rapport Vuilleret de créer un référentiel unique des normes d’habitabilité vient d’être relancée devant le Sénat. Les sénateurs précisent bien que si les réformes prévues par l’article 198 de la loi ELAN devraient effectivement aboutir en septembre, l’élaboration du référentiel habitabilité unique sera étudiée après la mise en place de la réforme issue de la loi ELAN.

Le diagnostic d’habitabilité ou le diagnostic d’habilité durable

Nous avions déjà évoqué qu’il était envisagé de créer un diagnostic habitabilité unique qui regrouperait tous les diagnostics immobiliers aujourd’hui obligatoires avant de louer ou de vendre un logement mais également pour pouvoir l’occuper en y percevant des allocations et/ou des aides.

Reprenant tout ou partie du DDT (Dossier de Diagnostics Techniques), le ‘super diagnostic’ habitabilité aurait en même temps recensé tous les critères de décence et de salubrité. Ainsi la production à tous les services concernés du seul diagnostic habitabilité reçu du vendeur ou du bailleur avant l’achat ou la location aurait suffi pour toute perception d’aides sociales dont celles au logement sans qu’un nouvel état de décence et de salubrité ne soit alors à faire effectuer.

Et non seulement ce diagnostic habitabilité aurait repris les critères de décence et de salubrité, mais il serait également devenu sanitaire en écartant les risques liés à l’amiante et au plomb, et même sécuritaire en écartant ceux liés aux installations vétustes de gaz et d’électricité.

Nota : Il aurait juste fallu que le contrôle de la présence et du bon fonctionnement d’un DAAF (Détecteur Autonome Avertisseur de Fumée) soit inclus dans ce diagnostic pour que tout logement ‘habitable’ soit décent, salubre, sain et sécurisé… Il ne reste plus qu’à espérer que ce contrôle sera inclus lors de l’uniformisation des normes de décence et de salubrité.

Comme depuis que le chantier du diagnostic habitabilité est lancé, un critère de performance énergétique minimale est prévu intégrer les critères de décence et de salubrité, le diagnostic habitabilité sera très probablement qualifié de ‘durable’.

Pour cela il faudra attendre l’adoption du décret actuellement en consultation (jusqu’au 30 juillet) prévu désormais fixer le seuil maximal de consommation en énergie d’un logement à 500 kWh/m²/an. Malheureusement ne sont concernés par ce seuil que les logements en classe G du DPE (> 450 kWh/m²/an) et non toutes les ‘passoires thermiques’ des classes F (331 à 450 kWh/m²/an) et G.

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Specialiste du diagnostic immobilier et du marché de l'immobilier
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