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Démembrement de propriété: usufruit et nue-propriété

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Qu'est-ce qu'un démembrement et remem- -brement de propriété?

On dit qu'il y a démembrement  d'un bien, lorsque le droit de propriété du bien est séparé en deux  parties : l'usufruit qui revient à un usufruitier et la nue-propriété à un nu-propriétaire, sachant que l'usufruitier possède la libre jouissance du bien immobilier.

A la fin de l'usufruit, on dit que le nu-propriétaire recueille l'usufruit et devient alors propriétaire plein et entier des biens, sans droits supplémentaires à payer. Il y a remembrement de la propriété.

Les droits de l'usufruitier et du nu propriétaire

Le droit de nue-propriété et le droit d'usufruit sont des droits appelés “réels”, c'est-à-dire qu'ils peuvent être cédés ou vendus, donnés et même hypothéqués  en tant que tels. Par contre, il ne s'agit pas d'une indivision, l'accord des deux parties est donc indispensable pour céder la pleine propriété du bien.

L'usufruitier peut utiliser le bien comme il l'entend durant toute la durée de l'usufruit. Il peut ainsi y habiter, ou percevoir d'éventuels revenus de locations.

Quels sont les sources de démembrement ?

1. Usufruit légal

Lorsque la durée de l'usufruit est égale à la durée de la vie, il s'agit alors de  «droit viager». Par exemple, dans le cas d'un couple avec enfants, au décès d'un des conjoints, le conjoint survivant obtient la succession complète en usufruit et non pas le quart en pleine propriété (art. 757 du Code Civil).

2. Usufruit conventionnel

Une personne peut donner la nue-propriété d'un bien et en garder l'usufruit. Il peut alors le louer et percevoir les loyers ou y habiter. Il peut encore donner la nue-propriété à une personne et l'usufruit à une autre.

3. Usufruit testamentaire

Le démembrement peut aussi résulter d'un testament ou donation au dernier vivant entre époux. Dans ce cas, le démembrement se produit au décès du disposant.

Qui a la charge du paiement dans le cas de réparations à faire?

– Il revient au nu-propriétaire d'effectuer les réparations importantes, définies par les articles 605 et suivants du Code civil : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues et murs de clôture. – L'usufruitier a la charge de toutes les autres réparations. Cependant, l'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent toutefois s'entendre sur une autre répartition des charges. Quoiqu'il en soit, elles sont déduites du revenu foncier du payeur.

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Specialiste du diagnostic immobilier et du marché de l'immobilier
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