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Le diagnostic immobilier : fiable ou simple action esthétique ?

De nos jours l’achat d’un bien immobilier est loin d’être un acte anodin.

Le logement joue un rôle de premier plan dans la vie des français, principalement en raison de son importance en termes de dépense dans le budget des ménages. Depuis un demi-siècle, de nombreuses mesures ont été prises afin d’améliorer les conditions de logement et l’information des acquéreurs.

Comment est apparu le diagnostic immobilier ?

En 1997, ce fut la naissance du premier contrôle dans l’immobilier. Il s’agissait alors de la Loi Carrez, laquelle avait pour objectif d’obliger le vendeur d’un bien immobilier en copropriété (un terme s’appliquant essentiellement aux appartements) d’indiquer précisément la superficie de ce dernier.

Elle permettait donc d’informer l’acquéreur sur le bien immobilier.

Plus tard, en 1999, apparaitra le premier “véritable” diagnostic avec le contrôle de l’amiante et d’autres éléments de vérification viendront se rajouter par la suite pour contrôler différents éléments de construction.

Aujourd’hui, les diagnostics permettent de couvrir deux enjeux :

  • Le premier concerne la santé publique. En effet, les diagnostics permettent de détecter la présence de substance nocives pour l’organisme telles que l’amiante, comme mentionné précédemment ou encore le plomb.
  • Ensuite, les diagnostics permettent d’améliorer les conditions de logements (en vérifiant par exemple la présence ou non de termites etc.)

En d’autres termes, le diagnostic immobilier vise à protéger les différents intervenants lors d’une transaction immobilière et offre la possibilité à l’acquéreur de savoir ce qu’il achète.

Une question reste néanmoins en suspend. Les diagnostics immobiliers sont–ils fiables ?

La fiabilité des diagnostics immobiliers en question

Ne nous cachons pas dernière notre petit doigt, beaucoup tirent à boulet rouge sur le diagnostic immobilier et tous ses acteurs.

Virginie Franc-Jacob, journaliste immobilier, partageait récemment une expérience personnelle remettant en doute la fiabilité de l’ensemble des diagnostics obligatoires en cas de vente ou en cas de location d’un bien immobilier. Ainsi une étude effectuée récemment par UFC Que choisir, au sujet des diagnostics de Performance Énergétique, met en lumière une information intéressante : pour un même bien immobilier, plusieurs notes, allant de B à E, pouvaient coexister.

Pour aller dans le sens du vent, la plupart des détracteurs des diagnostics immobiliers s’appuient sur les enquêtes  de l’UFC que choisir.

En effet le diagnostic immobilier est un véritable marronnier pour cette association qui sans réel pouvoir de contrainte (la France ne dispose pas de class action) cherche toujours à créer le buzz sur tel ou tel secteur (pour augmenter ses abonnements ?).

Mais voilà, à vouloir créer le buzz on en perd la nuance et la critique respectable se transforme en caricature.

Tout d’abord il ne faut pas réduire l’ensemble des diagnostics immobiliers au DPE.

Qui ne connait pas des histoires ou l’acheteur s’est rendu compte que la surface du bien ne correspondait pas à la surface indiquée (soit avant la vente mais aussi après la vente !) grâce au métrage précis de la surface.

Pourtant on peut s’interroger, les notaires recevaient eux à chaque transaction plusieurs milliers d’euros pour s’assurer de l’exactitude de cette information et il n’était venu l’idée à personne de les remettre en cause. (L’erreur devait dépasser 20% pour casser la vente en rescision pour lésion ! ) Mais ou était donc l’UFC ?

Ces situations très préjudiciables ont pratiquement toutes disparue grâce au diagnostic CARREZ

Parlons aussi de l’amiante et du plomb, fléaux sanitaires contre lesquels les diagnostiqueurs font un travail remarquable de santé publique.

Traitons aussi du diagnostic termites.

La présences de ces petites bêtes peut réduire à néant la valeur d’une maison.

Un diagnostic adéquat délivré à temps couplé avec un traitement fongique peut sauver le capital du vendeur et éviter la ruine aux éventuels acquéreur !

Et les exemples des bienfaits des diagnostics immobiliers ne manquent pas. seulement on ne voit jamais les trains qui arrivent à l’heure.

Pourtant n’oublions pas que le diagnostic immobilier ne coute que quelques centaines d’euros en comparaison des frais d’agence ou de notaire.

Quel acteur immobilier présente le meilleur rapport qualité-prix ?

La personne qui acte la vente pour plusieurs milliers d’euros ou celle qui pour quelques centaines d’euros (et parfois moins) vous préserve des recours juridiques en cas de vice cachés ?

Le cas du diagnostic de performance énergétique

Concernant plus spécifiquement le DPE, sans vouloir dégager les diagnostiqueurs de leurs  responsabilités, faut-il rappeler que la plupart des SYNDIC facturent de manière astronomique le relevé de charge du lot qui leur permet de faire correctement leur travail.

Dans son enquête, Virginie Franc-Jacob, constate une autre anomalie criante : le manque d’implication de certains professionnels.

Lors des résultats d’un diagnostic électrique recommandant la réalisation de travaux dans les plus brefs délais, la réponse du professionnel affirmait au vendeur qu’il n’avait aucune obligation d’effectuer ces travaux.

Mieux encore, ce dernier conseillait tout simplement au vendeur de diriger l’acquéreur vers l’agence du professionnel.

La aussi la question mérite d’être posée :

Est-il du devoir du diagnostiqueur immobilier d’effrayer le client et de faire casser une vente ?

Un devoir de pédagogie est nécessaire et il ne semble pas anormal que cette démarche repose sur le responsable de la vente du bien : l’agent immobilier.

Et vous qu’en pensez-vous ?

 

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Specialiste du diagnostic immobilier et du marché de l'immobilier
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