Votre devis de diagnostic immobilier au meilleur prix en comparant les tarifs des 592 diagnostiqueurs inscrits.
|
| + Ensemble des actifs de la société |
| - Passif de la société |
| = Actif net ou valeur de la société |
L'ensemble des actifs de la société étant égal à la somme des biens immobiliers, des comptes en banques et des avoirs de la SCI. Il conviendra donc de se mettre d'accord sur la valorisation des biens immobiliers.
La valeur du passif de la société étant égal à l'addition :
Des emprunts bancaires, des comptes courants d'associés (ceci devant être remboursé en cas de départ des associés) et des possibles découverts et dettes contractés par la SCI.
Exemple de bilan de SCI :
Dans ce cas la valeur brute comptable de la SCI sera de :
712 000 - 100 000 - 412 000 = 200 000 €
Si on estime la plus-value immobilière à 50 000 € alors la valeur patrimoniale de la SCI sera de 200 000 + 50 000 = 250 000 €.
Bien sûr, il vous faudra approfondir votre évaluation car celle-ci devra également prendre en compte certains aspects :
D'ailleurs, très souvent, il existe une décote parfois non-négligeable (jusqu'à 30% de décote).
Rappelons enfin que la cession des parts sociales ou actions n'emporte pas transfert de plein droit à l'acquéreur du compte courant du cédant. En effet, le compte courant d'associé ne résulte pas de la possession des parts sociales ou actions, mais trouve son origine dans le prêt fait à la société, lequel confère à l'associé la qualité de créancier social, distincte de celle d'associé.
La fiscalité est la même que celle des particulier (transclucidité fiscale). Pour determiner la plus-value on fais la différence entre :
le prix de vente de la part - valeur nominale de la part + capital non libéré.
Dans notre exemple, en considérant que le compte courant est remboursé pour une valeur de 100 000 € et transféré au nouvel acquéreur, dans l'hypothèse ou la société à été constituée avec 100 parts de 2000 € de nominal revendues 2500 € l'unité, le calcul serait le suivant :
Plus-value unitaire = 2 500 € - 2 000 € + 1 000 € (majoration du capital non remboursé )(1) = 1 500 €
Quand le capital d’une SCI n’est pas entièrement libéré, l’associé a une dette de libération envers la SCI. Si l’associé vend ses parts sociales, le prix de vente des parts sociales est moins important puisque l’acheteur devra libérer le capital. Pour éviter que la plus-value de cession et la base de calcul des droits d’enregistrement soient réduits et permettent ainsi une économie fiscale, la dette de libération vient augmenter le prix de vente.
La plus-value brute est de 1 500 € * 100 = 150 000 €, cette plus-value est traitée selon le régime des plus-values immobilières décrit ici :
Calcul de l'impot sur les plus-values immobilières
La cession des parts d'une SCI peut être réalisée par :
Si vous souhaitez effectuez ces formalités sous seign privés, vous trouverez sur cette page internet les modèles de document :
En droit français, la SCI (société civile immobilière) correspond à une société civile dont l'objet est la gestion d'un patrimoine immobilier. 
