Loi Malraux : déficalisation et réduction d'impôt

Définition de la loi Malraux

La loi Malraux est une loi qui permet aux investisseurs qui restaurent un bien immobilier ancien et qui s'engagent à le louer de déduire fiscalement le coût des travaux de leur revenu fiscal.

La portée de ce dispositif a été modifiée en profondeur par la loi de finance 2009. Il conviendra donc désormais de tenir compte de ces différentes modifications.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif ?

La loi Malraux s’applique aux dépenses de restauration d’immeubles anciens dans les cas suivants :

• Les travaux sont déclarés d’utilité publique en application de l'article L. 313-4-1 du code de l'urbanisme
• Les travaux concernent un immeuble situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP annexées au PLU conformément à l’ l'article 70 de la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983 et selon les articles L. 642-1 à L. 642-7 du code du patrimoine).
• Les travaux concernent un immeuble situé dans une zone protégée conformément aux articles L. 313-1 à L. 313-2-1 du code de l'urbanisme

Ces travaux portant par définition sur des immeubles situés dans des zones réglementées, ils faisaient l’objet d’une autorisation préalable des architectes des bâtiments de France (ABF). Depuis le 01 janvier 2009 cette obligation a été remplacée par un simple avis pour les travaux concernant les ZPPAUP.

La réhabilitation doit concerner l’intégralité du bâtiment  néanmoins les parties ne nécessitant pas de réhabilitation peuvent ne pas être rénovées.

Une des conséquences importantes de la loi de finance 2009 est l’ouverture du dispositif aux locaux professionnels.

Le dispositif concerne maintenant les dépenses pour des locaux affectés à un usage autre que l'habitation n'ayant pas été antérieurement destinés à l'habitation et dont le produit de la location est imposé dans la catégorie des revenus fonciers.
 
Quelque soit la destination de l’immeuble, les logements restaurés devront être loués conformément à leur destination pendant une durée minimale de 9 ans.

A noter également que le bénéfice des règles dérogatoires d’imputation n’est plus ouvert aux immeubles faisant l’objet d’une mise en copropriété postérieure au 1er janvier 2009, sauf si cette mise en copropriété fait l’objet d’un agrément ad hoc délivré par les ministres de la culture et du budget.

Les dépenses prises en compte dans le cadre de la Loi Malraux

Les charges foncières prises en compte sont les charges foncières de droit commun hors travaux de construction, reconstruction ou agrandissement :

• dépenses consacrées à la réparation et l'entretien du logement ;
• frais de gestion ;
• dépenses qui ont pour objet d'améliorer la qualité de vie à l'intérieur du bâtiment ;
• les primes d'assurance ;
• les dépenses d'amélioration ;
• intérêts d'emprunt ;
• frais de relogement ;
• frais d'adhésion aux AFU ;
• l'ensemble des dépenses de travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique,
• les dépenses de transformation en logement (greniers, combles parties communes).

Mais attention Ces travaux, qui entrent dans le cadre de la réduction d’impôt, ne peuvent pas venir une deuxième fois en déduction. Vous devrez donc choisir entre la réduction d’impôt via le dispositif Malraux ou l’imputation classique dans vos charges foncières.

Les différents avantages fiscaux

La défiscalisation Malraux est particulièrement attractive. Il faut savoir en effet que les dépenses mentionnées ci-dessus sont déductibles sur le montant de l'impôt sur le revenu à hauteur de 30% si l'immeuble est situé dans une zone de protection (une zone de protection du patrimoine architecturale urbaine et paysager) ou à hauteur de 40% si l'immeuble est situé dans une zone protégée. La déduction annuelle maximale ne peut pas dépasser les 100 000 euros.

Les intérêts d'emprunt et frais accessoires ne peuvent cependant pas être déduits (ils peuvent être reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).

Il faut savoir en outre, que la loi de Finances, prévoit désormais une limitation des niches fiscales à un montant maximal de 25000 euros par an (plus 10% du revenu imposable du contribuable).

En outre, dans le cas où le revenu imposable est insuffisant pour absorber la totalité du déficit, le solde de déficit demeure reportable pendant 5 ans.