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Les changements de la Loi ELAN aux diagnostics immobiliers

Le grand public a surtout entendu beaucoup au sujet de ce projet de loi et notamment autour des quotas de logements neufs accessibles aux handicapés. Après plusieurs révisions et amendements au sein du Parlement, après qu’une commission paritaire de sénateurs et députés ait enfin abouti, le projet est devenu loi sous l’appellation de Loi Elan (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique). Même si certains de ses articles ne seront applicables qu’après parution des décrets idoines, le texte modifie certains aspects et certaines étendues des diagnostics immobiliers. Quelles sont les modifications qu’apporte et qu’apportera la Loi Elan aux diagnostics immobiliers ?

 

La dématérialisation obligatoire des diagnostics à la location

Le premier changement à signaler car il concerne le grand public est la dématérialisation obligatoire du DDT locatif (Dossier de Diagnostics Techniques). Ainsi, à moins qu’une des deux parties (bailleur ou locataire) s’y oppose, les diagnostics immobiliers obligatoires avant location devront être transmis par voie électronique (courriel) ou numérisés et remis sur support de stockage (clef USB, carte mémoire…) lisible. Pour mémoire ce DDT comprend :

  • Le diagnostic amiante si l’immeuble a été construit selon un premier permis de construire délivré avant juillet 1997,
  • Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) si l’immeuble a été bâti avant 1949,
  • Les diagnostics gaz et électricité si le logement est concerné de par l’ancienneté de ses installation.
  • L’ERP (État des Risques et Pollution) qui a remplacé l’ESRIS (Etat des Servitudes Risques et Information sur les Sols).
  • Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) bien évidemment dans sa version complète avec la possibilité pour celui-ci seulement d’être en version papier.

 

Nota : Rappelons que la classe énergie du DPE du logement a du être obligatoirement communiquée au locataire (ou acheteur) envisagé avant même qu’il ne pénètre dans les lieux pour la première visite. La classe énergie d’un bien immobilier à vendre ou à louer devant figurer obligatoirement dans le texte des annonces (internet, papier ou agence) sous peine d’amende.

 

L’opposabilité du DPE

Il faudra attendre au plus tôt 2021pour que le DPE devienne opposable. C’est à dire que son bilan de classe énergie, classe énergétique et consommations en kWhep/m²/an (kilowattheures d’équivalent pétrole par mètre-carré de surface habitable et par année) puisse être contesté par un locataire ou un acquéreur. Bien évidemment cette opposabilité ne peut porter que sur les calculs de consommation et non sur les recommandations qu’est tenu de fournir tout diagnostiqueur immobilier à l’issue de tout DPE.

L’opposabilité du DPE auprès du vendeur ou du bailleur implique qu’en cas de litige le donneur d’ordre pourra à son tour se retourner contre le diagnostiqueur immobilier et donc qu’en conséquence, l’opposabilité du DPE se fera sur plusieurs niveaux.

 

La modification des critères de logement décent

Les critères de décence d’un logement qui dataient de 1989 viennent d’être complétés par une petite mention dans la Loi Elan qui prend une grande importance : l’article 142 précise que ‘Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent./.. exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites’ . Or les espèces nuisibles et les parasites n’ayant pas été listés dans le texte de loi, on se demande quel impact aura ce petit libellé quand tout locataire pourra dénoncer l’indécence d’un logement dans lequel se rencontrent fourmis, araignées, mites, etc. Si à l’origine le texte cherchait à dénoncer les logements infestés par des souris, rats, cafards et punaises (entre autres), il aurait été judicieux et prudent de limiter la liste des parasites et espèces nuisibles.

 

 

 

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Specialiste du diagnostic immobilier et du marché de l'immobilier
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