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DTG, audit énergétique et DPE, ce qu’il faut savoir

De nombreux syndics de copropriété proposent souvent systématiquement aux assemblées de copropriétaires de faire réaliser le Diagnostic Technique Global ou DTG de l’immeuble. DTG plus audit énergétique ou DTG plus DPE voilà qui augmente d’autant les charges de copropriétés surtout lorsque le syndic prend des honoraires ou des commissions sur les actes.  Il est donc temps de savoir quelle copropriété est réellement soumise à quelles obligations, quels sont les critères à prendre en compte et notamment le nombre de lots et quelles sont les sanctions en cas de manquement ?

Le véritable nombre de lots de la copropriété

Bien souvent les copropriétaires ont tendance à compter comme lots de la copropriété les seuls appartements dans un immeuble collectif d’habitation ; or ce n’est que rarement exact puisque les caves et locaux annexes des logements représentent le plus souvent eux-aussi des lots de cette copropriété tout comme les commerces de bas d’immeuble lorsqu’il y en a. Ainsi un immeuble de 30 appartements peut très bien comporter plus de 30 lots de copropriété et bien souvent va en compter plus de 50 (30 appartements + 30 caves = 60 lots). Or c’est le nombre total de lots de la copropriété qui détermine si l’immeuble doit recevoir un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ou un audit énergétique.

Les immeubles comportant moins de 50 lots de copropriété

Ils doivent ou devraient avoir bénéficié d’un DPE dès lors qu’ils sont équipés d’au moins un système de chauffage ou de rafraîchissement collectif. Cette obligation est énoncée dans le Décret no 2012-1342 du 3 décembre 2012 relatif aux diagnostics de performance énergétique pour les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et aux travaux d’économies d’énergie dans les immeubles en copropriété. Si aucune sanction n’est décrite par le texte de référence concernant la non-exécution de ce DPE collectif, il est à noter que ce DPE « vaut diagnostic de performance énergétique au sens des articles L. 134-1 à L. 134-4 pour chacun des lots » ce qui permet en clair de ne pas avoir à réaliser individuellement un DPE obligatoire avant la vente ou avant la location d’un des lots qui composent la copropriété.

Les immeubles de plus de 50 lots de copropriété

Ces immeubles à usage d’habitation de plus de 50 lots, construits selon un permis de construire initial délivré avant 2001, et disposant d’un (au moins) système collectif de chauffage ou de rafraîchissement doivent avoir bénéficié d’un audit énergétique bien plus complet qu’un DPE. Il est à noter (mais parfois omis) de préciser que  les 50 lots qui composent la copropriété sont comptés qu’ils soient raccordés ou non au chauffage ou au rafraîchissement c’est-à-dire y compris les caves, les parkings, les commerces.

Selon l’arrêté modifiant les articles L134-4-1 et R134-14 du Code de la construction et de l’habitation, l’immeuble en question n’est dit ‘à usage d’habitation’ que si la surface des lots à usage d’habitation représente plus de la moitié de la surface de plancher (donc sans les caves, parkings, commerces…); d’autre part, une copropriété est dite disposer d’une installation collective de chauffage ou de rafraîchissement lorsque cette installation dessert plus de 90 % des lots ‘à usage d’habitation’. Un défaut d’audit énergétique ne semble toujours pas devoir être sanctionné mais devra être demandé par l’acquéreur lot en cas de mutation d’un lot à usage d’habitation.

Le DTG ou Diagnostic Technique Global

Le DTG est obligatoire avant la division d’un immeuble de plus de dix ans d’âge et avant donc la mise en vente des lots (anciennement diagnostic SRU de mise en copropriété) ainsi que pour les copropriétés qui font l’objet d’une procédure d’insalubrité. Dans tous les autres cas, le DTG est optionnel et il appartient aux copropriétaires d’en voter ou non (à la majorité simple) la réalisation. Outre les états et analyses (clos et couvert du bâti et des équipements de sécurité, situation des obligations légales et réglementaires du syndicat des copropriétaires, etc.) qu’il contient, le DTG comprend soit le DPE, soit l’audit énergétique en fonction du nombre de lots de la copropriété et les caractéristiques de ces lots tels qu’énoncés ci-dessus. En clair, faire réaliser un DTG après qu’un DPE ou un audit énergétique ait déjà été effectué peut faire double emploi au sens des améliorations possibles en termes d’économies d’énergie mais apporte d’autres informations sur l’immeuble que ni le DPE, ni l’audit énergétique ne contient.

Dans tous les cas, il est prudent de demander plusieurs devis via le syndic de copropriété pour obtenir un DTG de l’immeuble et parfois plus intéressant de contacter le diagnostiqueur immobilier ayant réalisé le précédent DPE ou audit énergétique afin de négocier le montant du DTG qui viendra en reprendre de nombreuses données.

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