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Peut-on encore emprunter sans apport ?

Le marché de l’immobilier a terminé l’année 2012 dans un environnement économique toujours défavorable. Le maintien de taux résolument bas n’a pas permis une reprise des transactions, même si on note un léger mieux en décembre avec une hausse du volume des promesses de vente, essentiellement due aux investissements locatifs de fin d’année.

Dans ce contexte, les candidats à l’accession ont particulièrement souffert du durcissement des positions bancaires et d’une conjoncture les poussant souvent à repousser leur projet, d’autant plus que le niveau des prix ne semble pas s’infléchir.

La situation est d’autant plus préoccupante que depuis plusieurs années les pouvoirs publics n’ont pas cessé de limiter les aides à l’accession.

En attendant, les primo accédants doivent accomplir un véritable parcours du combattant pour obtenir leur financement.

Limitation des aides à l’accession

En janvier 2011 dans un souci de simplification, les pouvoirs publics décidaient de transformer le paquet d’aides à l’accession, en concentrant tous les efforts publics sur le PTZ Plus.

  • Le mécanisme du pass-foncier qui permettait aux bénéficiaires de dissocier le bâti du foncier fut supprimé, ce système étant trop complexe à mettre en place.
  • Le même sort fut réservé à la réduction d’impôt dont le bénéfice n’entrait pas dans le calcul de l’apport personnel et au final s’avérait inefficace.
  • Le PTZ +, inopérant dans les zones où le marché est tendu, bénéficia d’une réforme en profondeur et s’élargit aux classes moyennes grâce à la suppression des conditions de ressources.

Toutefois, en janvier 2012, le vaste plan d’économie visant à diminuer la dette de l’Etat amena les pouvoirs publics à recentrer le prêt à taux zéro aux seules acquisitions dans le neuf et à réintroduire la condition de revenus, privant ainsi le marché de l’ancien de sa seule aide à l’accession.

La toute nouvelle réforme en cours du Ministère du Logement visant à renforcer l’accession sociale devrait permettre aux ménages les plus modestes de bénéficier d’un différé d’amortissement pouvant aller jusqu’à 100% du PTZ emprunté, ce qui devrait avoir un effet bénéfique sur le taux d’endettement initial des emprunteurs.

Quel stratégie pour les primo-accédants ?

On ne saurait trop conseiller aux primo-accédants qui ne disposent d’aucun apport personnel de ficeler au mieux leur projet immobilier avant de déposer une demande de financement et en fonction du degré de difficulté du dossier de s’appuyer sur l’expertise d’un courtier en crédit.

En effet, depuis le début de la crise financière les banques de réseau ont radicalement durci leur position. Ces dernières ne prêtent guère aujourd’hui sur des durées supérieures à 25 ans et exigent de plus en plus que les emprunteurs financent par leurs propres deniers les frais annexes (frais de notaire et de garantie).

Enfin, en cas de refus, les candidats pourront s’adresser aux établissements spécialisés qui pour la plupart continuent de financer des projets sur des durées longues.

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