Vente d'un lot de copropriété, ce qu'il faut fournir en plus des diagnostics obligatoires

L’attestation de surface Loi Carrez, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ainsi que tous les diagnostics techniques du DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) sont dorénavant bien connus. Mais lors de la vente d’un lot de copropriété, d’autres documents doivent être fournis à l’acheteur ou à son notaire conformément à la Loi ALUR, parmi ces documents, le DTG (Diagnostic Technique Global), le DPE collectif ou l’audit énergétique de l’immeuble abritant la copropriété, mais pas que…. Quels documents fournir avant de signer la vente d’un lot de copropriété ?

Les diagnostics de l’immeuble abritant la copropriété

Il est obligatoire de fournir au futur acquéreur d’un lot de copropriété les diagnostics techniques de l’immeuble (amiante, plomb, assainissement…) mais aussi le DTG (Diagnostic Technique Global) qui fait le point sur l’état de conservation de l’immeuble et liste les recommandations de travaux à prévoir dans les 10 ans.

En effet, tout acquéreur d’un lot de copropriété doit pouvoir, au vu du DTG, anticiper le montant des travaux que nécessite l’immeuble afin d’englober sa quote-part des charges de copropriété à venir (ravalement, toiture, mise en sécurité, ascenseurs, chaufferie….).

Le DTG comprenant un DPE collectif ou un audit énergétique si l’immeuble dispose d’un moyen collectif de chauffage ou de rafraîchissement, le bilan du DPE ou de l’audit doit être fourni à l’acquéreur afin d’anticiper le montant des dépenses face aux consommations d’énergie.

Les documents issus des obligations d’information de la Loi ALUR

Un panel de documents et d’états est à fournir afin d’informer au mieux l’acquéreur d’un lot de copropriété sur la situation juridique et financière de la copropriété dans laquelle est situé le bien immobilier. Ces documents sont :

  • La fiche synthétique de copropriété est un document qui rassemble les Informations financières sur la copropriété et notamment son syndic, l’état des finances de la copropriété et les éventuels taux d’impayés de charges par des copropriétaires ; Cette fiche synthétique peut être rédigée par le syndic ou extraite du registre national des copropriétés lorsque la copropriété y est enregistrée.

  • Le Règlement de copropriété avec tous ses modificatifs publiés et enregistrés au conservatoire des hypothèques,

  • L’état descriptif de division (ou de répartition des tantièmes) est généralement annexé au règlement de copropriété et comme lui doit être enregistré au conservatoire des hypothèques,

  • Le Carnet d’entretien de l’immeuble est délivré par le syndic

  • Les procès verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles dont le syndic a copie.

  • Le montant et la quote-part au fonds de travaux de la copropriété

Le cas du fonds de travaux

Obligatoire, depuis janvier 2017 pour les copropriétés de plus de 10 lots, le fonds de travaux doit avoir été constitué avant la vente du lot de copropriété.

Pour mémoire, le copropriétaire vendeur ne peut récupérer de la copropriété ou du syndic sa participation au fonds de travaux. En revanche, celle-ci étant afférente au lot et non à la personne, l’acquéreur n’aura pas de nouvelle participation à y verser tant que celui-ci reste approvisionné. Toutefois, une négociation privée est possible entre le vendeur et l’acquéreur pour que le montant de la quote-part au fonds de travaux soit payée en partie ou en totalité par l’acquéreur au vendeur lors de la mutation. Ce n’est pas obligatoire, cette transaction figure dans les actes de ‘bonne pratique’ mais cela doit être mentionné dans l’acte de vente. Le syndic de la copropriété qui est informé de cette négociation ne peut pas s’y opposer.

Les mentions obligatoires dans les annonces immobilières

Dès lors que le bien à vendre est situé dans une copropriété, le libellé des annonces doit obligatoirement comporter les éléments suivants :

  • Mention que le bien est inclus dans une copropriété ;

  • Mention du nombre de lots qui constituent la copropriété ;

  • Montant annuel des charges de copropriétés afférentes au lot à vendre ;

  • L’état de la difficulté éventuelle de la copropriété et notamment des procédures de redressement financier (mesures préventives, difficultés avérées, graves difficultés, difficultés irrémédiables).

Bien évidemment la classe énergie du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) doit y figurer comme lors de toute vente ou location d’un logement. A noter qu’il s’agit alors soit du DPE du logement, soit du DPE collectif de l’immeuble qui comprend le DPE des parties privatives.

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Specialiste du diagnostic immobilier et du marché de l'immobilier
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