Nouveau PTZ dans l’immobilier ancien, deux DPE sinon rien…

Depuis le 1er janvier 2020, l’accessibilité au PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour l’acquisition et la rénovation d’un logement ancien est (enfin) soumise à un objectif de performance énergétique. Un temps apparu dans le PTZ+ en 2011 puis disparu en 2014, cet objectif de performance énergétique minimale à atteindre revient cette année mais avec la restriction que les logements avec travaux soient situés en zones B2 et C seulement. L’arrêté qui définit les critères d’obtention du nouveau PTZ dans l’ancien précise comment et pourquoi deux DPE (Diagnostic de Performance Energétique) sont alors requis ; l’un avant travaux et l’autre à l’issue afin de valider l’atteinte minimale en gain en performance énergétique. Donc deux DPE sinon pas de PTZ. Pourquoi ? Comment ?

 

Le PTZ 2020 successeur du PTZ+

A son lancement en 2011, le PTZ+ voyait son attribution et son montant fixés notamment en fonction de la performance énergétique du logement à acquérir. Les logements en classes de A à D du DPE au moment de leur vente bénéficiant d’un montant doublé par rapport à ceux des logements des classes E à G. C’était déjà alors une incitation à l’amélioration de la performance énergétique, mais incitant les seuls vendeurs à faire des travaux avant la mise en vente d’un bien afin de toucher un plus large panel d’acquéreurs, ces derniers bénéficiant alors d’aides plus importantes pour la primo-accession à la propriété.

 

Pas ou pas assez efficace ni incitative, cette modulation du montant du PTZ+ en fonction de la classe énergie du logement à acquérir a disparu en 2014. Il est vrai qu’il n’était semble-t’il pas judicieux d’inciter les vendeurs à investir dans des travaux juste avant de vendre le logement qu’ils souhaitaient quitter et à se défaire ainsi des liquidités et droits à prêts dont ils auraient aimé bénéficié pour leur prochaine acquisition.

 

Outre son manque d’efficacité, cette forme d’attribution du PTZ+ a soulevé bon nombre d’inquiétudes de la part des profesionnels du diagnostic immobilier tout comme de leurs donneurs d’ordre. A quelques kWh près lors du calcul du DPE (Diagnostic de Performance Energétique), un logement classé D pouvait passer en classe E (et inversement) et subir de fait une pénalité trop importante ou un bonus estimable. Les diagnostiqueurs immobiliers eux-mêmes redoutaient alors des pressions de la part des propriétaires afin de valoriser indûment la classe énergie du logement à vendre et craignaient même que ne réapparaissent d’éventuels ‘DPE de complaisance’ effectués par des ODI peu scrupuleux.

 

Le double DPE garant du gain en performance énergétique

Il n’y a pas de miracle non plus dans le cadre de l’immobilier et de son impact énergétique. Pour pouvoir valider un gain, il est nécessaire de calculer l’écart entre deux mesures.

 

En immobilier, il est donc indispensable de comparer le DPE original du logement mis en vente avec celui du même logement à l’issue des travaux d’amélioration de la performance énergétique.

Si le logement aura alors bien bénéficié de deux DPE consécutifs, l’acheteur n’en aura qu’un seul à faire effectuer puisque le DPE original est celui obligatoire fourni par le vendeur dans le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) avant-vente. Il suffit juste pour l’acquéreur d’en faire effectuer un seul à l’issue des travaux afin de valider le gain en performance énergétique.

 

A noter que les acquéreurs auront alors tout intérêt à exiger de leur maître d’ouvrage en rénovation énergétique que celui-ci s’engage à l’atteinte de l’objectif souhaité du logement en termes de consommation en énergie avant de valider le devis des travaux à réaliser.

 

Le programme de travaux doit actuellement permettre d’atteindre une consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire après travaux inférieure à 331 kWh/m² (chauffage, ECS et refroidissement) ce qui correspond donc à l’atteinte (apparemment facile) d’accéder à la classe énergie E.

On se rend compte alors que ce dispositif de PTZ 2020 dans l’ancien est surtout destiné à éradiquer les ‘passoires thermiques’ ; mais au moins il a pour avantage de cibler les acquéreurs et non plus les vendeurs afin que les fonds de ce nouveau PTZ soient investis par et pour les nouveaux acquéreurs, pour leur confort et leurs économies d’énergie.

Source : Arrêté du 6 janvier 2020

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Specialiste du diagnostic immobilier et du marché de l'immobilier
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