Sommaire
Introduction
En bâtiment, le diagnostic est la démarche par laquelle l'expert généraliste ou spécialiste évalue un bâtiment selon des indicateurs ou critères propres à l'objet de l'étude.
Le diagnostic immobilier apparaît en 1996 avec la Loi CARREZ (information de surface).
Depuis le législateur est venu rajouter d’autres diagnostics obligatoires en cas de vente mais aussi en cas de location.
Ces diagnostics ont pour objet :
- D’informer les parties sur l’état sanitaire d’un bien.
- Eviter d’éventuels litiges ultérieurs devant les tribunaux.
- Prévenir le développement sur le territoire national de certains risques sanitaires.
On recense deux types de diagnostics, les obligatoires définis par la loi mais aussi les facultatifs qui peuvent présenter des avantages légaux et sanitaires indéniables.
1. Les diagnostics obligatoires
Ces diagnostics immobiliers découlent de dispositions légales et réglementaires. Les plus connus sont les diagnostics récurrents en cas de ventes ou de location d’un bien. Néanmoins certaines démarches ponctuelles peuvent, elles aussi, nécessiter un diagnostic immobilier comme par exemple le prêt à taux zéro.
1.a. Les diagnostics récurrents
L’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction (publiée au Journal officiel du 9 juin 2005) a regroupé en un seul document, appelé "le dossier de diagnostic technique", l’ensemble des états, constats et diagnostics exigés à l’occasion des ventes ou des locations de biens immobiliers.
Vente d’un bien immobilier
Dans ce cas, le dossier de diagnostic technique ou DDT contient six diagnostics :
- le constat de risque d'exposition au plomb ;
- l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ;
- l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
- l'état de l'installation intérieure de gaz naturel prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;
- l'état des risques naturels et technologiques ;
- le diagnostic de performance énergétique.
Le nouvel article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit l’obligation pour le vendeur d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente un "diagnostic technique unique".
La sanction de la non fourniture pour le vendeur est pour les quatre premiers (plomb, amiante, termites et installation gaz) l’impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (article 1641 du Code civil), et pour le cinquième, l’état des risques technologiques et naturels, la possibilité pour l’acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Enfin l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 précise que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le sixième (diagnostic de performance énergétique) qui n’a qu’une valeur informative.
Mise en location d’un bien
Pour toute location d'appartement, un dossier de diagnostic technique doit être remis à votre locataire.
Ce dossier de diagnostic immobilier de location devrait contenir deux principaux diagnostics : l'état des risques naturels et technologiques et le diagnostic de performance énergétique.
L'ERNT, état des risques technologiques et naturels, comme son nom l'indique est basé sur deux facteurs, les risques naturels (inondations, sécheresse, séisme) et les risques technologiques (industriels ou biologiques).
Ce diagnostic est valable pour 6 mois et doit être fourni au(x) locataire(s), dans le cas contraire, le juge prononce la baisse du montant de loyer.
Le diagnostic de performance énergétique quant à lui est valable pendant 10 ans et indique la quantité d'énergie consommée par un logement. Ce document à une valeur informative et le locataire ne peu se prévaloir sur les informations qui lui sont fournies.
Attention : concernant le constat de risque d'exposition au plomb, à compter du 12 août 2008, ce constat sera joint à tout bail d’habitation, sous peine de sanction pénale.
1.b. Les diagnostics ponctuels
Prêt à taux zéro
Grâce à la loi de finance 2005 ce diagnostic permet d’étendre depuis le 01 février 2005 le champ d’application du prêt à taux zéro (ptz) à un logement ancien, sans condition de travaux, tant qu’il répond aux 26 critères définis prédéterminés par ce nouveau diagnostic immobilier
Mise en conformité des installations de sécurité des piscines
Depuis la loi du 3 janvier 2003 toutes les piscines privées ou publiques devront à compte du 01 janvier 2006 être pourvues d'un dispositif de protection répondant tout autant à la nouvelle réglementation des normes de sécurité de piscine qu'à un respect du confort et de la qualité d'utilisation.
Lorsqu'un système de sécurité est déjà présent, une vérification de conformité est nécessaire.
2. Les diagnostics facultatifs
En dehors des diagnostics prévus par le législateur, les experts immobiliers proposent un certains nombre de diagnostics, expertises ou certifications portant sur des domaines techniques précis.
2.a. Les avantages de ces diagnostics
D'une manière générale, le vendeur est tenu de communiquer à l'acheteur toutes les informations en sa possession au moment de la vente sur la situation de l'immeuble.
Au delà de l’obligation d’information, le vendeur découvrant un problème manifestement antérieur à son acquisition peut se retourner contre le vendeur en faisant valoir l’article 1641 du code civil définissant la garantie pour vices cachés.
Un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l'acheteur n'aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé.
-Exemple : un défaut d'étanchéité d'une maison, un système d'assainissement ne répondant pas aux normes légales, etc.
-Le vice caché doit affecter la structure ou la nature même de l'immeuble et ne doit pas se limiter à un quelconque défaut d'agrément.
-Cette garantie ne s'applique pas aux ventes d'immeubles à construire, qui sont soumises à des règles particulières, ni aux ventes aux enchères.
Afin de se prémunir contre tout litige juridique ultérieur qui verrait le vendeur condamné à payer des dommages et intérêts il est fortement recommandé de faire vérifier ces points précis par un expert diagnostiqueur.
2.b. Tour d’horizon des diagnostics facultatifs
Le diagnostic d'assainissement ou de raccordement des eaux usées
Le diagnostic assainissement est de plus en plus demandé dans le cadre des transactions immobilières au même titre que les diagnostics immobiliers, les bilans électriques...
Toutes les habitations doivent se raccorder aux réseaux d'eaux usées (toutes les eaux domestiques) de la commune lorsqu'il existe sous les voiries.
- A la création de nouveaux réseaux sur votre commune, vous devez vous raccorder dans un délai de deux ans (loi n° 2001-398 du 9 mai 2001).
- En l'absence de réseaux collectifs, les habitations doivent se doter d'un assainissement non collectif ou individuel (loi n° 2001-398 du 9 mai 2001).
L'objet du diagnostic assainissement est de vérifier la conformité de vos raccordements aux différents réseaux d'eaux usées et/ou d'eaux pluviales lorsque votre habitation est située dans une zone d'assainissement collectif. Si votre habitation est située dans une zone d'assainissement non collectif, ce diagnostic contrôle que votre installation d'assainissement est conforme aux réglementations en vigueur.
A l’avenir, les acheteurs devraient être protégés de ce genre de mauvaise surprise, puisque la loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques est venue ajouter l’obligation de produire un certificat de raccordement au réseau collectif, qui devra être intégré dans le dossier de diagnostic technique.
Cette obligation devrait prendre effet au 1er janvier 2013.
Le diagnostic radon
Selon l'article R1333-15 du Code de la Santé Publique, il est obligatoire de surveiller la présence de radon dans les zones géographiques où ce gaz est susceptible d'être présent en quantité importante. Les contrôles devront être effectués par des organismes agrées.
Si le résultat est supérieur à 400 Bq/m3, il est conseillé de trouver les voies d'entrées du radon et de procéder aux travaux ou techniques nécessaires à la réduction de la présence de ce gaz.
Le diagnostic légionellose
Les légionelles sont des bactéries présentes partout dans l'eau. Elles se trouvent dans les lacs, les rivières, les canalisations d'eau, les systèmes de climatisation, les humidificateurs, les nébulisateurs, les bacs de réserve d'eau, les fontaines d'eau, les machines à glace, les piscines, les bains à remous, les équipements de stations thermales... Elles prolifèrent à partir de 20° jusqu'à 55°
